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北市房價所得比15.6倍 買房壓力最重
營建署公布104年第3季全國房屋貸款負擔率為36.1%,房價所得比為8.52倍,負擔能力略低。其中,台北市房價所得比高達15.6倍,買房壓力仍高居第一。
根據營建署資料,104年第3季全國貸款負擔率較上季減少0.26個百分點,較去年同季增加0.54個百分點;房價所得比較上季減少0.17倍,較去年同季增加0.13倍。
房價負擔能力最差的仍是台北市與新北市,貸款負擔率分別為66.18%與53.11%,房價所得比分別是15.6倍和12.5倍,代表雙北民眾負擔壓力最大。
房價負擔能力最佳為基隆市與屏東縣,貸款負擔率分別為22.05%與23.09%,房價所得比分別為5.21倍與5.45倍,為房價負擔能力相對最高地區。
貸款負擔率就是每月所繳的貸款占家戶月可支配所得的比率,104年第3季台北市貸款負擔率為66.18%,較上季減少1.17個百分點,較去年同季增加1.82個百分點;房價所得比為15.63倍,較上季減少0銀行房屋抵押貸款利率.48倍,較去年同季增加0.44倍。
104年第3季新北市貸款負擔率為53.11%,較上季減少1.04個百分點,較去年同季減少1.18個百分點;房價所得比為12.54倍,較上季減少0.41倍,較去年同季減少0.27倍。
營建署表示,以家戶月所得6萬元為例,假設20年期本利均等攤還方式、貸款成數7成、固定利率1.964%及貸款負擔率30%等條件設定下,約可合理負擔房屋總價510萬元以下的住宅。
104年第3季中位數房價低於510萬元的縣市,包含台南市、宜蘭縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、基隆市、嘉義市等13縣市。1050218液化紅區 行庫擬訂授信條件
政府公布土壤液化區,民眾擔心貸款利率提高,儘管金管會主委王儷玲昨表示,土壤液化影響的是房屋擔保品,應調漲房屋保險,而不是房貸利率;但公股行庫稱,正蒐集資料,規畫如何列入房貸評估,對老舊建物不排除貸款成數降1-2成。
金管會:漲房屋保險
銀行可能提高貸款利率、壓縮房貸成數,金管會昨出面滅火銀行房屋抵押貸款利率;金管會銀行局長詹庭禎說,銀行房貸銀行房屋抵押貸款利率業務差異化管理本就存在,多根據授信5P原則決定,且「個案差異大」。銀行房屋抵押貸款利率
張庭禎說,辦房貸時對土地和建物採分開鑑價,老屋折舊已不多,潛勢區公布影響有限;且申貸時,銀行根據買賣契約價格評估,如同區域房屋一樣核貸6成,可能因房價下跌,撥貸金額減少。
至於新屋貸款,擔保品非唯一考量,授信會審查借款戶信用、資金用途、還款來源、債權保障與未來展望等。
不排除降貸1至2成
不過,這個說法似乎被行庫打臉。土銀指出,內部正研究土壤液化對房貸承作因應辦法,考慮將座落地土壤液化、房屋建材等納入房貸徵信條件,並針對高風險區,訂出最高貸款成數與利率下限。
雖然土銀表示「不會一竿子打翻一船人」,但保留例外aaaaaaa但書,以免過度衝擊房貸業務與房市交易,如建材避震程度銀行房屋抵押貸款利率高,房貸利率或貸款成數免於受限。
台企銀主管說,目前正交徵信部門研究,針對正申請房貸案如建商房貸等,會希望多補充文件,包含座落地液化情形與避震安全等級。
行庫主管稱,雖視個案而定,但位於紅區,如真屬老舊房屋,且耐震建材等狀況不佳,銀行房屋抵押貸款利率貸款成數不排除降1到2成平衡風險。
風險太高 可能拒貸
有公行高階主管說,位於高風險區、921前蓋的老舊公寓銀行房屋抵押貸款利率,如未蓋到地下3樓強化地基,愈高樓層風險越大,對銀行來說,評估房貸條件會「更審慎」,甚至私下坦言,「風險真太誇張的話,拒貸也不是不可能」。
有公銀的房貸主管說,不可能看液化綠黃紅3區只訂3套授信標準,最終仍要評估各類參數如地質、建材耐震耐火等做調整。
至於金管會指應提高房屋保險,產險公司主管說,至今沒一張保單是為土壤液化設計,簡言之,買再多住宅保險,疏鬆土壤讓房屋傾斜、甚至倒塌,保險公司無法理賠。信義房屋:央行四度降息後 每千萬元貸款年省3萬元
信義房屋分析,央行降息後以1000萬元房貸計算,每年最多可省3萬元。(鉅亨網記者張欽發攝)
台灣中央銀行理監事會後30日宣布降息半碼(0.125個百分點),為2015年9月以來央行已連續第4度降息,房貸利率平均來到1.8%,信義房屋(9940-TW)分析,以1000萬元房貸計算,每年可省3萬元;而隨著房價、利率雙降,中古屋的租買資金成本差異從近萬元縮小到1500元,也將提升民眾購屋意願,同時也提醒民眾,可利用此時檢視自己的房貸條件。
信義房屋代書林以德表示,銀行利率的調整有時間性,央行公布降息後,房貸利率可能會在一個月後才適用,但因不同時間申貸的利率條件不同,如覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準超過0.25%以上,不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行,但也提醒房貸戶,轉貸時必須支出規費及代辦費等一筆花費,若利差未達0.25%以上時,還是需審慎評估是否轉貸。
信義房屋指出,央行4度降息,最受房貸戶關心的房貸利率也從2015年的2.1%降到了平均1.8%,貸款條件優良的民眾則可能低至1.7%的水準,優惠房貸利率前二年則有機會跌破1.5%,一般情況下,房貸1000萬元、貸款20年計算,4度降息每月房貸利息負擔共可減少約2500元,一年減少約3萬元,若以本息平均攤還計算,每月負擔減少約1400元,年省近1.7萬元,房貸戶的感受越來越明顯。
另外,信義房屋也指出,持續降息也逐步拉近「租屋與買屋」的成本差距,以台北市而言,2014年房價高點時30坪的中古屋總價約2100萬,月租金大約2.44萬元,如全額貸款每月利息大約3.4萬元,足足高出租金近萬元。但隨著房價、利率雙降以及租金緩升的影響,近期30坪中古屋的租買資金成本差異縮至約1500元,不考慮本金償還與房價變動的條件下,買屋和租屋的資金成本越來越接近。
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